Druhý domov: vyplatí se pronájem?

Koupě druhého bydlení se může zdát jako životaschopná investice, ať už kvůli měsíčnímu příjmu z pronájmu nemovitosti, nebo proto, že máte zboží, které můžete později prodat za vyšší cenu a získat tak ziskovou marži. V tomto článku vás seznámíme s některými úvahami, které byste měli mít před tímto rozhodnutím.

V roce 2018 došlo v Portugalsku k investicím 35,7 % do realitních aktivit, což je trend, který podle údajů poskytnutých PORDATA od roku 2013 roste (24,4 %). Vidíme, že tento typ investic je stále více žádán, zejména v Lisabonu, často s cílem profitovat z místního ubytování. S tímto podnikáním jsou však spojeny i některé nevýhody, a to délka doby, po kterou začne dosahovat zisku.

1. Potřebujete hypoteční úvěr?

Prvním kritériem, které je třeba zvážit, pokud uvažujete o koupi druhého bydlení k pronájmu, je, zda budete muset žádat o úvěr na bydlení. Pokud si potřebujete vzít úvěr, je důležité si porovnat všechny nabídky, které na trhu existují, abyste získali tu nejvýhodnější a spočítat si, kolik času budete potřebovat na splacení celé částky domu a zahájení generování zisku z pronájmu.

2. Druhý úvěr na bydlení má jiné podmínky

Pokud potřebujete žádat o financování, mějte na paměti, že půjčky na druhé bydlení mívají jiné podmínky než půjčky na trvalé bydlení. Finanční ústav zpravidla v těchto případech navrhuje a šíření vyšší, protože je zde větší pravděpodobnost nesplácení ze strany zákazníka, což je způsob, jak se banky před tímto rizikem chránit.

Dalším aspektem, který je třeba zvážit, je výše financování poskytnutého investorovi na základě odhadní hodnoty nemovitosti, tj. LTV (Loan-to-Value). Obecně platí, že na druhé bydlení banky poskytují nižší procento financování než na úvěr na první bydlení.

3. Výdaje na nemovitost

Kromě částky, kterou je třeba za dům zaplatit, existují další náklady, se kterými byste měli při jeho koupi počítat, jako jsou daně a provize spojené s úvěrem, IMT (Municipal Tax on Onerous Transfers) a listina. Je třeba také vzít v úvahu roční výdaje spojené s nemovitostí, konkrétně vícerizikové a životní pojištění, náklady na kondominium a údržbu, IMI (obecní daň z majetku) a samotný úvěr na bydlení.

Dochází ke zvýšení IMI pro druhé domovy?

Máte-li druhý dům k pronájmu, nebude se vám IMI zhoršovat. Současná legislativa počítá s tímto ztížením pro neobsazené budovy v oblastech s městským tlakem a bydlení určené k pronájmu není součástí této kategorizace.

Jak je uvedeno v odstavci 1 článku 2 vyhlášky č. 67/2019 “městská budova nebo autonomní část, která je neobydlená po dobu jednoho roku, je klasifikována jako neobsazená za podmínek stanovených v tomto zákoně. Podle § 3 odst. a) vyhlášky č. 159/2006 Sb. „městská budova nebo autonomní část se nepovažuje za neobsazenou: a) Určeno ke krátkodobému bydlení na plážích, venkově, v lázních a jakýchkoli jiných prázdninových destinacích, k dočasnému pronájmu nebo pro vlastní potřebu.“

Proto se IMI zvyšuje pouze v případě, že vlastníci ponechají budovu nebo autonomní část neobydlenou po dobu jednoho roku nebo déle. Pokud máte dům, který pronajímáte a má stálou míru obsazenosti nepřesahující jeden rok bez nájemníků, nebudete se muset bát zvýšení této daně.

4. Poznejte trh

Před investicí do druhého domu k pronájmu je nezbytné, abyste znali trh a také geografickou oblast země, kde hodláte investovat. V současné době jsou ceny na trhu pronájmů velmi vysoké, proto je důležité zjistit ceny různých domů a porovnat podobné typologie v různých oblastech, abyste zjistili, která varianta bude nejziskovější.

5. Umístění nemovitosti

Velmi důležitá je také poloha nemovitosti, do které chcete investovat. Vyberte si centrální, atraktivní a zajímavou oblast, zvláště pokud chcete krátkodobé pronájmy, kde budou hlavními nájemci turisté. Pokud se rozhodnete pro dlouhodobý pronájem cizího vlastního bydlení, je nejlepší zvolit lokalitu v blízkosti veřejných služeb, jako jsou školy, MHD, supermarkety apod.

6. Vyhodnoťte návratnost investice

Nyní, když znáte trh a máte zhodnocené všechny možné výdaje, které s druhým bydlením budete mít, je čas zhodnotit návratnost investice. Prvním krokem je zjistit, jaká je cena nájmu v oblasti, kde se nemovitost nachází, ve vztahu k domům s typologií podobnou té vaší, protože byste neměli mít nájem o moc nižší nebo vyšší, než je průměr v dané lokalitě.

Pro výpočet nájemného byste měli vzít v úvahu také výdaje, které máte s nemovitostí a daně, abyste praktikovali férovou cenu pro vás i nájemce.

7. Být pronajímatelem není pro každého

Pozornost na detail, energie, trpělivost a dostupnost: má tyto vlastnosti? Nezapomeňte, že role pronajímatele může být velmi náročná a musíte být k dispozici vždy, když potřebujete zasáhnout při nějaké údržbě nebo opravě domu. Opravy nemovitosti mohou být drahé, proto je rozumné mít na tento typ nepředvídané události připravené nějaké úspory.

Je také vhodné odložit si částku odpovídající alespoň dvěma nájmům, abyste si mohli zaručit stabilitu, pokud budete mít jeden nebo dva měsíce nezaměstnanosti ročně. V tomto smyslu budete chtít zajistit vysokou obsazenost domu a je důležité znát zájemce o pronájem nemovitosti a vybrat si ty, se kterými máte pocit, že si budete lépe rozumět.

Jinými slovy, buďte připraveni věnovat tomuto projektu spoustu svého času a energie na několik let.